La copropriété : comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un appartement dans une résidence, vous devenez copropriétaire. Parties privatives et parties communes, répartition des charges, règlement, assemblées générales, syndic… Voici ce que vous devez savoir sur le fonctionnement d’une copropriété.

Parties privatives / parties communes

En tant que copropriétaire, vous êtes propriétaire :

  • d’une partie privative, réservée à votre usage exclusif (votre appartement et éventuellement votre cave ou parking…),
  • d’une quote-part des parties communes (sol, murs, toiture, couloirs escalier, cour, voie d'accès…), évaluée en « tantièmes » (millièmes, dix millièmes…) de l’immeuble total. Cette quote-part est déterminée en fonction de différents critères (étage et superficie de votre appartement…).

Les parties communes sont généralement affectées à l'usage de tous. Un copropriétaire ne peut, par exemple, s'approprier une partie du palier qui dessert son appartement.

Bon à savoir

Pour certaines parties communes (terrasse, jardin), vous pouvez bénéficier d'un droit privatif. Il s’agit d’un droit de jouissance réservé, mais pas d’un droit de propriété. Ainsi, il n’est pas possible de construire sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.

Qui paie quoi ?

Comme tous les autres copropriétaires, vous participez au financement des dépenses liées à l'usage des parties communes. Ces charges sont de 2 types :

  • les charges générales (entretien des parties communes, ravalement de la façade, réfection de toiture, assurance, taxes sur l'immeuble…), réparties selon la quote-part de chaque copropriétaire,
  • les charges spéciales, liées aux équipements communs (chauffage collectif, vide-ordures, antenne de télévision…), réparties selon « l'utilité objective ». Par exemple, si vous habitez en rez-de-chaussée, vous n'aurez pas à supporter les charges d’ascenseur.

Comment la copropriété est-elle gérée ?

  • Le règlement de copropriété indique les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et les devoirs des copropriétaires, la quote-part de chacun…
  • Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale (une fois par an minimum) pour prendre des décisions relatives à la gestion de l’immeuble. Dès l’achat de votre logement, vous faites partie du syndicat.
  • Le syndic est mandaté par le syndicat pour gérer la copropriété et notamment les dépenses liées aux parties communes. Selon les cas, il peut s’agir d’un des membres de la copropriété ou d’un professionnel, spécialiste de la gestion d'immeubles. Vous participez à la désignation du syndic lors de l’assemblée générale. Il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an.
  • Le conseil syndical, composé de copropriétaires (ou leurs conjoints ou représentants légaux), veille à la bonne exécution de la mission du syndic. Il peut donner son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur tout type de question concernant la copropriété.

Bon à savoir

Syndics : plus de clarté dans les prestations et leurs coûts
Depuis le 1er juillet 2010, les nouveaux contrats signés avec les syndics de copropriété doivent contenir une liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel payé par les copropriétaires.
Cette liste est précisée dans un arrêté publié au Journal officiel du dimanche 21 mars 2010.

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